作者：胡来勇
2018年3月15日，聊城新地王出现，浙江祥生地产集团以总价5.06亿元的价格取得聊城电机厂约57.7亩地块，单价合到877.27万元，比2017年地王单价高出约101万元。
就此很多人发问开发成本的升高了，房价还会降吗？下面笔者谈一下个人的观点和认识：
一、理论端：价格的涨落幅度主要取决于供求关系和供需比例。
先看经济理论：①西方经济学认为商品价格的涨落取决于供求关系尤其是需求，而非价值；②马克思经济学认为：商品的价值决定价格，价格围绕价值上下波动，并受供求关系影响。也就是说价格也会降到价值以下，这里的价值可以理解为成本。商品房也是商品，具有商品属性，要遵循市场调节价值规律，理论上房价不仅会升同样也会降。
笔者认为影响三四线城市房价的直观因素主要有需求、供应、成本、收入、宏观调控政策和一二线城市楼市等，而需求和供应的关系是拉动价格的主要因素，成本只是次要因素。设想如果房价一直涨，挡在门外的购房者越来越多，市场会逐渐转冷，观望情绪严重，产品大量积压，供远大于需，商品房出现长期滞销，迫于资金的压力，价格就会回落。如市场长期走冷，迫于资金压力，不否认有开发商会降到成本以下销售。不仅是房产，任何商品都是如此，如果什么都在成本以上销售，那么世间就不存在赔本的买卖了，不是吗？为什么现实中生意有赔有挣呢？因此笔者认为成本对价格并不能起决定性的作用。
反之，如果购房情绪高涨，商品房稀少，价格就会涨，甚至是猛涨，就像现在这样。房价的上涨也会拉动土地、建安等成本的的上涨。成本的上涨会是坚挺价格回落一个因素，但不能决定房价回落。笔者认为目前房价高的根源是房源少需求大。待需求减弱时房价就会停涨，如需求继续减弱，造成房屋长期滞销时，房价就会下滑。
二、需求端：长期看来，聊城购房的需求结构会发生变化，需求旺盛会减弱。
目前购房的客群主要有婚房、二胎刚改、进城人员，不否认有炒房团。在城市居住不急需住房的，或面临棚户区改造回迁不缺少房屋的，在目前房价高涨的情况下一般是不会买房的。
长期以往，楼市需求结构会发生变化，①婚房：以后男女比例会均衡，女方要求城市买房的硬性条件会松动；②二胎刚改：目前生育二胎的多为75后和80后，时间长了随着三居室房屋的增加，购房情绪会平缓；③进城人员：目前90后进城几乎接近尾声，农村人口逐年减少，00后和10后进城买房的会比现在要少；④炒房团/投资客：如果聊城有炒房团的话，他们不可能久住聊城，当他们消退的时候，购房需求会减小，房价就有平缓或下降的可能。
再有如果聊城房价一直涨，和济南省会城市相差不大时，因省会城市在教育医疗、生活配套，投资收益等多方面要优越于地级市，那么会吸引炒房团/投资客会转战济南，客户会分流，需求会减少，需求结构发生变化，房价受到牵制，甚至可能会降。
三、供应端：知名房企涌入聊城，加速产品供应量，未来聊城新盘增多。
因一二线城市房价下滑严重，房地产投资风险系数加大，前景渺茫，于是很多实力地产大鳄纷纷转战三四线城市，据悉碧桂园、祥生、中梁、富力等实力地产外企看好聊城，亟待进驻，并不惜高价拍争地块，展开竞争，预计2018年下半年开始商品房供应量逐渐开始增加，产品竞争萌生，购房者区域化购房明朗，选择余地加大，聊城楼市的火爆程度会逐渐减退，供需比例结构渐渐发生变化，利于房价涨速的减退或平稳发展。未来聊城楼市将迎来“大竞争”时代，房企、产品、服务、人才等多方面的竞争，迫于资金安全考虑，也不能完全否认打价格战的可能。
自2018年下半年开始，碧桂园·翡丽湾（23万方）、畅博·东关国际（80万方）、孟达·中央帝景（22万方）、图腾·羡林苑（41万方）等市中心大盘，裕昌·莲湖新城（42万方）、星光·清水湾（29万方）、新鹏都·绿岛（24.5万方）等城郊大盘以及畅博·光岳华庭等小盘和棚户区项目，总计约260-320余万方甚至以上的体量将陆续面世销售，因此未来聊城城区房源供应增加，客户选择余地会大大增大，客户购房区域化会加剧，客户分流严重，购房情绪会减退，聊城楼市产品竞争加剧，房价逐渐受到遏制。
四、调控端：宏观调控基调已定，长期来讲会对房价有所控制。
“十九大”给房地产定基调：“房子是用来住的，不是用来炒的”，会对炒房者进行约束和控制；从政策预期看，下一步会加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。近期“两会”有重提推进房地产税立法，并要求启动新的3年棚改计划，今年开工580万套。
2018年年初，已有多家银行在多个城市的首套房和二套房的房贷利率出现了不同程度的上浮，在聊城已有银行执行首套房贷基准利率上浮15%或20%，利率上调，购房成本增加。2018年的信贷环境十分严峻。目前来看，全国信贷收紧是趋势，房贷利率上调信号明显。
自5月1日起，聊城公积金首付比例提高，首套房不低于30%二套房，二套房不低于40%，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍，购房难度增加。
从宏观政策来看，未来对房地产的调控是逐步收紧的，加快住房和土地供应，会逐渐改变供需失衡使供需趋于平衡；房地产税的重提，为实施创造了更多的可能性，会对投资购房起到约束甚至打击的效果；多渠道供应、租售并举、共有产权等多元化解决住房的政策会分化购房需求市场。因此在政策上，从长远看，楼市调控不会很快松绑，未来房产走势不会这么火爆。
五、收入端：聊城房价的上涨与收入的差距越来越大，为房价下滑埋下危机。
聊城一手房和二手房销售所对应的客户群主要还是聊城本地及八县市的刚需刚改群体，甚至是周边小范围的区域辐射，不像北京、上海一样对应的是全国各类客户，房价高了本地工薪阶层不买还有外来急想进京或入沪的多层次的客户群，如：知名企业老板及总裁等。聊城的房价太高，本地人观望的话，是很难出售到外地高收入群体手中，除非是炒房团。有人说，目前聊城市“拿着五线城市的工资，看着一线城市的房价”，聊城收入与房价逐渐拉大，房价与工资严重脱钩，一般会成为房价回落的必然。
六、一二线城市楼市逐渐转冷成交下滑，会逐渐影响到三四线城市。
1、北京：根据北京市住建委成交数据显示，2017年北京新建商品房成交2712.38亿元，环比2016年下跌45%，共成交52165套，环比2016年减少87026套。其中，居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交2179.89亿元，环比2016年成交下挫47%，共销售42428套，环比2016年锐减81164套。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%。随着北京二手房市场的快速冷却，北京二手房价从5月份开始直至年底12月，迎来了连续8个月的回落，12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。由此可见，北京成交下跌的不仅是新房，也包括二手房市场。
2、上海：2017年上海新房的成交量为640万平方米，同比2016年1380万平方米，降幅达到了54%。与此同时，上海二手房市场也受到调控政策的影响。数据显示，2017年上海前11个月的二手房市场成交量，同比也出现了超过一半的跌幅。统计数据显示，2017年前11个月上海二手房共计成交13.97万套，较去年同期跌61%。
3、广州：2017年广州出台“330新政”之后库存一直增加，成交逐渐减弱，库存的积累会造成去化周期加长，预计会导致开发商价格松动。前9个月商品住宅成交均价排在全国第10位，均价为17036元/平米，而房地产土地成交楼面价则为9411元/平米，溢价率为14%，同样排在第10位；房价和地价均较2016年有所下跌。政策的影响面已波及到地价。
同时，今年的二手情况也并不乐观。 目前广州二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。 具体来看2016年四季度调控政策密集出台之后，二手住宅市场成交量持续下滑，且下降幅度较大。有专家预测2018年将会迎来广州楼市真正的寒冬。
综上，一二线城市成交低迷，会逐步影响三四线城市。目前三四线城市的火爆同样也与一二线城市炒房团的进驻有关。一二线城市成交低迷价格滑落，投资风险大，炒房客为规避风险，转战部分三四线城市，带来了成交增加，房价飙升，但时间不会很长。
七、纵观房地产发展历程，房价历来都是 “涨停落相结合的螺旋式”上升的。
由此看来，聊城房价也是涨停落相结合的螺旋式上升，房价不可能一直涨，这一点是无疑的。
总之，商品房也是一种商品，是符合供需拉动价格的市场经济理论的，房价也是符合与供求关系相联系和制约的价格机制的，供求关系的变化会引起价格的变动。因此笔者认为导致聊城房价本轮上涨的主要原因就是需求过旺，房源供应不足，供需严重失衡所致，地价上涨虽能抑制房价下落空间，但不能从根本上杜绝价格下调。价格猛涨的背后一般会导致价格的平稳或下跌。短期内聊城房价不会下跌，长期看来聊城房价还是会降。由此笔者可做大胆猜想或预判，现在房价一直再涨，有过万的可能，但大约在2018年5月份左右或以后，聊城将有一批新房源面市，房价开始减速增长直至走平，下半年新盘陆续推售，至2019年上半年市场会开始降温，2019年第四季度聊城楼市步入冷冬，2020年房价或许会有所下降。下降幅度猜测，市区约7000-9000元/㎡左右，开发区和高新区6000-8000元/㎡左右，嘉明区4000-6000元/㎡左右（本文观点只是猜想，仅代表个人）。2020年以后的房价及楼市难以猜想和预判，但一般会在宏观调控之内的合理增幅范围内。因此建议大家要理性的认识全国乃至聊城楼市和房价，相信国家宏观调控的力度，不要因房价的一时上升而坐卧不安。
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胡来勇，资深房地产营销策划师。2004年涉足房地产营销策划行业，曾参与或主持潍坊舜之都双子座、山西长治佳美绿洲、惠民大华生活广场、聊城伟业中华苑、欧景丽都、中通领郡城、天汇中央公馆、天汇香江明珠、冠县中通领尚城、阳谷利民启航文苑、7号大院、金紫南苑、东阿裕东佳苑等数十个知名楼盘的活动策划以及商业地产、住宅地产项目的全程策划与现场顾问管理等，总策划及操盘面积逾二百万方。